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房屋租赁合同纠纷一审:代被告,原告撤诉

律师观点分析

案例点评

    1、案情简介:

2012年3月27日王某某1和王某某2与邓某某签订《租房协议》。该协议约定,原告和王某某1将位于西昌市三岔口西路65号门市出租给邓某某营业使用,租赁期限为三年,自2012年5月15日至2015年5月15日止。租金每年8.4万元,付款方式每年一次性付清,每次付款提前一个月付,租赁期间产生的一切费用由邓某某承担。租赁标的物西昌市三岔口西路65号门市的共有权人为王某某1、聂某某(原告丈夫,已故)和邱某某(已故),各占三分之一的产权。2014年因原告与邱某某的三位继承人陈某某、邱某1、邱某2发生产权纠纷,原告找到被告,告知在诉讼期间任何一方均不得收取该年租金,被告答应并表态在法院判决之前不向任何一方支付租金。原告诉求支付租金8.4万元。

2、代理律师蒋志川对本案的案例评析 

    蒋律师认为:本案的争议焦点为(1)被告是否已经支付租金8.4万元?(2)原告提出的诉求是否应获得法律的支持?

    一、从王某某1和王某某2与邓某某签订的《租房协议》来看,原被告双方在《租房协议》中未明确约定邓某某只能将租金支付给原告王某某2由此决定,被告将2014年5月15日至2015年5月15日年度的租金8.4万元支付给作为共有权人和出租人王某某1是被告依约履行租赁合同的表现,系合法有效的。

    原告在其《民事起诉状》中诉称:2012年3月27日王某某1和王某某2与邓某某签订《租房协议》。该协议约定,原告和王某某1将位于西昌市三岔口西路65号门市出租给邓某某营业使用,租赁期限为三年,自2012年5月15日至2015年5月15日止。租金每年8.4万元,付款方式每年一次性付清,每次付款提前一个月付,租赁期间产生的一切费用由邓某某承担。租赁标的物西昌市三岔口西路65号门市的共有权人为王某某1、聂某某(原告丈夫,已故)和邱某某(已故),各占三分之一的产权。2014年因原告与邱某某的三位继承人某某、邱某1、邱某2发生产权纠纷,原告找到被告,告知在诉讼期间任何一方均不得收取该年租金,被告答应并表态在法院判决之前不向任何一方支付租金(以上事实有本案原告的《民事诉状》加以印证和证实)。以上事实系本案客观存在的法律事实。

    根据法释〔20155最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。”司法解释的规定,被告邓某某无需举证即可证实王某某1系《租房协议》中租赁标的物西昌市三岔口西路65号门市的共有权人之一,占三分之一的产权;同时,王某某1也是《租房协议》的出租人。王某某1和王某某2与邓某某在《租房协议》中未明确约定承租人邓某某只能将租金支付给原告王某某2,而不能将租金支付给出租人王某某1。因此,出租人王某某1依法有权收取2014年的租金8.4万元。被告未将2014年的租金8.4万元支付给王某某2和陈某某、邱某1、邱某2任何一方,而是支付给出租人王某某1的,这是被告依约履行合同和遵守承诺的铁证,被告无任何过错。由此决定,从王某某1和王某某2与邓某某签订的《租房协议》来看,原被告双方在《租房协议》中未明确约定承租人邓某某只能将租金支付给原告王某某2被告将2014年5月15日至2015年5月15日年度的租金8.4万元支付给作为共有权人和出租人王某某1是被告依约履行租赁合同的表现,系合法有效的。

二、被告邓某某已向作为共有权人和出租人王某某1支付了2014年5月15日至2015年5月15日年度的租金8.4万元,这依法应当视为原告已经收取2014年5月至2015年5月年度的租金8.4万元,受诉人民法院依法应当判决驳回原告王某某2的诉讼请求

2015年2月7日,被告邓某某向作为共有权人和出租人王某某1以现金方式支付了2014年5月15日至2015年5月15日年度的租金8.4万元整,并注明以后内部发生任何矛盾都与邓某某无关,同时不能影响邓某某的正常营业。以上事实有出租人王某某1于 2015年2月7日向被告邓某某出具的《收条》和证人高启亮的出庭《证人证言》予以佐证,以上事实系本案客观存在的法律事实。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”和第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。之法律规定,结合本案客观存在的法律事实,被告邓某某已向作为共有权人和出租人的王某某1支付了2014年5月15日至2015年5月15日年度的租金8.4万元。王某某1和王某某2与邓某某在《租房协议》中未明确约定承租人邓某某只能将租金支付给原告王某某2,而不能将租金支付给出租人王某某1。这依法应当视为原告已经收取2014年5月至2015年5月年度的租金8.4万元。由此决定,被告已经依约履行租赁合同约定的支付租金的义务,原告无权再向被告重复收取2014年的租金8.4万元,受诉人民法院依法应当判决驳回原告王某某2的诉讼请求

    三、从本案原被告双方提供的证据来看,原告提供的所有证据既不能证实被告邓某某未向出租人支付2014年度租金,也不能证实被告将2014年度的租金8.4万元支付给了陈某某、邱某1、邱某2原告的起诉没有相应法律事实和法律依据支撑,提出的诉讼请求不合法,受诉人民法院依法应当判决驳回原告王某某2的诉讼请求 

本案中,原被告双方提供的于2012年3月27日签订《租房协议》充分证实《租房协议》的出租人系王某某1和王某某2,承租人是邓某某。王某某1和王某某2与邓某某在《租房协议》中未明确约定承租人邓某某只能将租金支付给原告王某某2,而不能将租金支付给出租人王某某1。原告向受诉法院提交的《民事起诉状》充分证实王某某1系本案租赁门市的共有权人之一。被告提供的证据出租人王某某1于2015年2月7日向被告邓某某出具的《收条》和证人高启亮的出庭《证人证言》充分证实出租人王某某1在收条上签名捺印,收条系出租人王某某1出具,被告邓某某已经向出租人王某某1实际现金支付2014年5月15日至2015年5月15日年度的租金8.4万元。作为共有权人和出租人的王某某1有权收取被告支付的租金8.4万元,出租人王某某1收取2014年租金8.4万元行为对原告王某某2依法产生法律效力,视为原告已经收取2014年的租金。同时,原告提供的本案其他证据就本案争议焦点而言不具有合法性或关联性,不能作为本案定案的依据,不能达到原告的举证目的。由此决定,原告提供的所有证据既不能证实被告邓某某未向出租人支付2014年度租金,也不能证实被告将2014年度的租金8.4万元支付给了陈某某、邱某1、邱某2原告的起诉没有相应法律事实和法律依据支撑,提出的诉讼请求不合法,受诉人民法院依法应当判决驳回原告王某某2的诉讼请求 

上述点评意见获受诉法院采纳,原告被逼无奈,只好撤诉。原告撤诉至今,亦未在提起民事诉讼。

3、建议或意见

在房屋租赁合同纠纷中,出租人无权重复收取共有房屋租金,除非出租人(产权人)与承租人在房屋租赁合同中明确租金只能某某收取。建议当事人在签订房屋租赁合同时,最好请律师起草合同或审核合同,以达到解决相关特殊问题和避免诉讼的目的。当事人在诉讼中遇到专业法律问题时,最好向专业律师当面或电话咨询,听取专业律师分析代理思路、观点、法律依据后再决定是否聘请律师代理案件。


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